事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司营收33.9亿元，同比增长8.3%；归母净利润1.1亿元，同比下降29.0%。 营收稳健增长，多因素致利润下滑。2024年公司营业收入同比增长8.3%，其中基础业务/创新业务/城市服务业务营业收入分别为29.8亿元/1.2亿元/2.9亿元。同比分别+9.5%/8.7%/13.2%。公司营业收入同比正增而归母净利润下滑的原因为：1）毛利率下滑1.2pct至11.6%；2）管理费用率提升0.3pct至5.8%；3）公允价值变动损失867.4万元，2023年公允价值变动627.7万元，同比减少1495.2万元。 全国化战略布局完成，区域深耕能力显著增强。2024年公司实现了自2020年启动的全国化拓展的核心战略目标，已完成16个重点城市公司的战略布局，区域市场深耕能力显著增强。公司业务范围覆盖26个省/直辖市，已进驻城市100+个，成为国内首家实现全国化的公建类民营物企。2024年公司重庆区域/重庆以外区域市场分别实现营收11.6亿元/22.2亿元，同比分别+6.4%/9.4%。 积极回馈股东，投资者回报持续提升。自2019年上市以来，公司持续保持高现金分红比例实施权益分派方案，近三年分红比例持续上升。若2024年度利润分配方案获股东大会通过，公司2024年年度累计现金分红总额为6408万元，分红率提升16.3pct至56.3%。公司还计划在2025年度进行中期分红，并已提报年度股东大会审议。 盈利预测与投资评级：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。 考虑到近年来重庆地区项目毛利率下行影响，我们调整公司2025-2026年的归母净利润预测为1.2/1.3亿元（原预测为2.1/2.3亿元），预计2027年归母净利润为1.4亿元。对应的EPS为0.54/0.59/0.63元，对应的PE为18.0X/16.6X/15.4X，中长期看，公司已完成全国化布局，在非住业态具备领先优势，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司营收3116.7亿元，同比下降10.1%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。 结转规模拖累营收，业绩受多因素影响承压。2024年公司受房地产项目结转规模下降影响，营业收入同比下滑10.1%。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入降幅的原因为：1）房地产销售业务毛利率同比下降2.5pct至13.9%；2）投资收益同比下降19.1%至17.9亿元；3）2024年公司计提信用减值损失/资产减值损失分别为-6.7亿元/-50.6亿元，较2023年的-0.4亿元/-50.5亿元有所增加。 销售额连续两年稳居行业第一，核心城市市占率提升。2024年公司实现销售面积1796.6万平方米，同比下降24.7%；销售额3230.3亿元，同比下降23.5%，销售额连续两年稳居行业第一。公司积极推进存量项目去化，全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米。公司深耕核心城市，2024年核心38城销售占比同比提升2pct至90%；核心38城销售市占率达7.1%，其中14个核心城市市占率超10%，16个城市连续3年位列TOP3梯队。 新增土储规模居行业前列，土储结构进一步优化。2024年公司新增全口径土地面积329万平方米，获取土地总地价683亿元，投资强度21.1%，权益地价602亿元，位居行业第二名。2022-2024年，公司累计新增项目总地价约4000亿元，总货值约7350亿元，位居行业第一。公司进一步提升土储质量，2024年公司核心38城投资额占比达99%，北上广一线城市的核心区域核心板块占比达74%。 经营稳健，融资成本压降。2024年公司有息负债规模同比压降54亿元至3488亿元，两年债务规模收缩。资产负债率同比下降2.2pct至74.3%，连续四年下降。公司新增融资中直接融资占比提升，2024年公司新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿元，占比达21.6%。公司加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元。融资成本持续下降，2024年公司新增有息负债综合成本下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%。 盈利预测与投资评级：公司作为房地产行业龙头央企，经营稳健，融资渠道畅通，估值有望逐步修复。考虑到近年来房地产市场下行，公司销售规模受到影响并进一步影响结转规模，我们维持公司2025-2026年的归母净利润预测为55.2/65.5亿元，新增2027年归母净利润为74.8亿元。对应的EPS为0.46/0.55/0.62元，对应的PE为18.0X/15.2X/13.3X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期

事件：公司发布2024年年报。2024年实现营收73.0亿元，同比下降6.6%；归母净利润1.3亿元，同比下降35.4%。 收入逐渐企稳，毛利率及减值拖累业绩。2024年公司营收降幅较2023年大幅收窄，但归母净利润仍有较大幅度的下滑，主要原因为：1）房地产项目存货跌价准备带来的资产减值损失为5.8亿元，较2023年同期大幅增加；2）投资收益为3.1亿元，同比下降36.1%，主要受到联营企业影响；3）产业园区运营业务和产业投资业务的毛利率分别较2023年下降8.3pct、3.2pct。 产业园运营：传统优势产业稳步推进，加快筹建低空经济产业园。公司2024年产业园运营业务实现营收7.5亿元，同比增长27.1%。公司在绿色低碳和医疗器械两大传统优势方向稳健发展，绿色低碳产业园年内招引落地30余个项目；医疗器械产业园招引落地209个产业项目。此外，公司通过东菱振动切入低空经济赛道，配合苏州战略规划成为高新区发展低空经济产业的重要平台。 产业投资：打造“产、融、投”一体化能力，积极布局新兴产业。年内公司落地多项战略及产业投资，出资21.2亿元受让江苏国信2.8亿股股份（占总股本7.4%）；参与景嘉微定增，出资额8800万元；完成长川科技定增项目退出，收益率近20%。一级投资方面，年内参控股基金累计投资31个项目，出资金额共计3.5亿元，投资范围包括医疗器械、绿色低碳、AI应用等。截至2024年底，公司存量投资项目累计出资金额近50亿元。 持续丰富融资渠道，融资成本继续下行。公司2024年发行直融产品20单，发行金额达83亿元，其中发行江苏省首单房地产并购中票3亿元；环保集团1亿元的永续中票为全国首批“两新”债务融资工具。公司2024年综合融资成本为3.16%，较2023年继续下行45个bp。 盈利预测与投资评级：考虑到公司产城开发业务仍受房地产市场下行影响，同时考虑减值计提因素，我们下调其2025/2026年归母净利润至1.5/1.7亿元（前值为2.2/2.4亿元），新增2027年归母净利润为1.8亿元，对应EPS为0.13/0.14/0.16元，对应PE分别为42.3X/38.4X/35.0X。公司产业园区运营及产业投资两大业务稳中有增，发挥“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”作用，成为苏州高新区产业转型升级的重要载体，我们看好公司的长期价值，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

投资要点 事件： 公司发布 2024年年度报告。 2024年公司营收 691.5亿元，同比下降 1.8%；归母净利润 25.5亿元，同比增长 0.7%。 毛利率短期承压，减值计提大幅缩减。 2024年受项目结转规模影响，公司营业收入同比下降 1.8%，由于结算项目主要为 2020-2021年获取的项目，由于涉及自持等因素导致毛利率较低， 公司房地产业务毛利率同比下滑 4.2pct 至 12.5%，随低毛利项目逐步交付，未来毛利率有望逐步修复。公司营业收入及毛利率下滑而归母净利润正增的主要原因为： 1）2024年公司信用减值损失/资产减值损失分别为-2.6亿元/-8.7亿元，较2023年的-5.3亿元/-37.8亿元大幅收窄； 2） 税金及附加同比下降 57.1%至 6.5亿元。 销售排名提升， TOP10梯队中唯一民营房企。 2024年公司实现全口径销售额 1116.3亿元，同比下降 27.3%。根据克而瑞口径，公司销售排名同比提升 2位，首次进入 TOP10梯队并成为 TOP10梯队中唯一民营房企，连续 7年获杭州市场销冠。 2025年公司销售目标为销售额维持千亿水平，全国销售份额占比 1%以上。 深耕核心区域，土储资源优质。 2024年公司共获取 23宗土地，其中 22宗位于杭州，杭州土地市场占有率 37%。 2024年公司新增土储面积 187万平方米，同比下降 43.8%； 全口径土地款 448.5亿元，同比下降 22.2%； 权益口径地价款 224.4亿元，同比下降 12.3%。截至 2024年底，公司总土储中杭州占比 70%，浙江省内其他城市占比 20%，浙江省外占比 10%，优质的土地储备为公司发展提供坚实基础。 2025年公司投资金额控制在权益销售回款 50%水平，保持并增加杭州投资占比。 财务稳健，融资规模及融资成本压降。 截至 2024年底，公司权益有息负债规模同比下降 55亿元至 305亿元，权益货币资金余额同比提升10.5%至 327亿元，公司历史上首次权益货币资金余额大于权益有息负债。公司并表有息负债规模同比下降 41亿元至 374亿元，其中银行贷款/直接融资占比分别为 83.2%/16.8%，近年来公司融资成本持续下降，2024年公司平均融资成本同比下降 0.8pct 至 3.4% 盈利预测与投资评级： 公司作为深耕杭州的龙头民企， 销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复。 考虑到近年来房地产市场下行， 公司销售及结转规模短期受到影响，我们调整公司 2025-2026年的归母净利润预测为 28.0/30.2亿元（ 原预测为 34.1/37.9亿元），预计 2027年归母净利润为 33.2亿元。对应的 EPS 为 0.90/0.97/1.07元，对应的 PE 为 11.1X/10.3X/9.4X， 公司土储优质， 经营稳健， 具备穿越中长期周期的能力， 维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司实现营收26.9亿元，同比下降26.6%；归母净利润6.4亿元，同比下降53.2%。 园区开发运营业务收入下滑，业绩受多因素影响承压。2024年公司营业收入同比下降26.6%，其中园区开发运营业务/绿色发展业务营业收入分别为18.5亿元/6.9亿元，同比分别-35.0%/+5.9%，园区开发运营业务收入下滑主要由土地出让面积减少所致。公司归母净利润下滑幅度超营业收入下滑幅度的原因为：1）销售费用率/管理费用率同比分别增加0.2pct/2.2pct至0.7%/9.9%；2）财务费用同比增长16.0%至2.1亿元；3）公司产业投资公允价值变动收益同比减少3.3亿元；4）资产减值损失同比增加1.3亿元至2.4亿元。 区中园开发运营业务提质增效，积极抢抓优质资源。截至2024年底，公司累计落地区中园建筑面积约300万平方米，已投入运营建筑面积约200万平方米，综合出租率约89%。公司以中新智地为主要平台，立足苏州，深耕长三角，聚焦苏州工业园区及大市范围，通过新项目获取、定建代建、存量收购和自有项目更新等方式，积极抢抓优质资源。截至2024年底，中新智地累计落地区中园建筑面积约150万平方米。产业招商方面，持续聚焦新能源、新材料、电子信息、高端装备制造等领域，2024年引进景之源、鑫华储、元瓷聚光等企业21家。此外，中新智地持续强化资本运作能力，首批区中园REITs产品获批。 强化两翼，板块联动赋能园区开发运营主业。产业投资方面，2024年公司新增认缴投资元禾原点肆号、绿动新材料等外部市场化基金4支，认缴金额1.6亿元，拉动基金投资总规模41亿元；积极发挥投招联动优势，基金新推荐有效招商项目源86个，新增落地项目29个。光伏业务方面，分布式光伏电站资产规模稳步扩大，2024年中新绿能、中新春兴新增并网220MW，主要分布在长三角区域。 盈利预测与投资评级：考虑到公司园区开发运营业务受市场影响有所波动，我们下调公司2025/2026年的归母净利润预测为6.9/7.3亿元（前值为13.0/13.7亿元），预计2027年归母净利润为7.7亿元。对应的EPS为0.46/0.49/0.51元，对应的PE为15.9X/15.0X/14.3X。公司强化两翼业务协同发展，未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道，维持“买入”评级。 风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。

事件：公司发布2024年年报，2024年公司实现营业收入254.4亿元，同比增长24.9%，归母净利润亏损9.5亿元，同比下降270.2%。 营收稳步增长，多因素拖累公司业绩表现。2024年公司主营房地产开发业务结转收入增加，公司营业收入同比增长24.9%。公司营业收入正增而归母净利润亏损的主要原因为：1）毛利率下滑，公司房地产开发业务毛利同比下降4.2pct至14.1%，北京区域主营业务毛利率同比下降5.7pct至15.1%；2）公司投资收益同比下滑12.1亿元至-7.2亿元；3）受房地产市场下行等综合因素影响，公司计提资产减值损失27.4亿元，同比增加17.8亿元。 聚焦北京市场，连续4年位居北京销售榜单TOP2。2024年公司实现销售金额202.7亿元，同比下滑37.8%；销售面积46.7万平方米，同比下滑36.5%。公司聚焦北京市场，连续4年位列克而瑞北京区域第2名，行业地位稳固。公司坚持快周转，大力去化库存，精准应对脉冲式市场波动。天坛府项目签约金额创北京单盘记录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING累计签约套数位居普宅榜首。 谨慎投资布局，抢抓棚改、城中村改造窗口期。2024年公司积极谨慎应对市场变化，深度整合内外部资源，严控投资测算底线。公司以挂牌方式新增5宗二级开发土地；获取通州老城平房、丰台火车站站前2个城改项目；获取丰台大井城改代建项目。 财务状况稳健，积极分红回馈股东。2024年公司有息债务为442.6亿元，整体平均融资成本压降41bp至3.71%。2024年公司发行一笔4亿元企业债，票面利率仅2.23%，融资渠道畅通。截至2024年底，公司货币资金98.9亿元，在手现金充裕。公司积极分红回馈股东，2024年拟支付股利1.0亿元。 盈利预测：公司多年深耕北京棚改市场，近年来房地产市场下行及行业竞争加剧，我们下调公司2025/2026年的归母净利润预测为2.2/6.7亿元（前值为12.5/13.7亿元），预计2027年归母净利润为6.0亿元。对应的EPS为0.10/0.32/0.29元，对应的PE为48.4/15.6/17.4倍，考虑到公司聚焦核心城市，深耕城改市场，行业逐步企稳后有望率先受益，维持“买入”评级。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

事件： 公司发布 2024年年报。 2024全年实现营收 15.58亿元，同比下降 52.4%；归母净利润 0.16亿元扭亏为盈。 物业服务及文体运营类业务营收稳步提升，归母净利润扭亏为盈。 公司营业收入同比下降 52.4%，主要由于公司于 2023年 4月完成重大资产置换，置出房地产公司自 2023年 4月不再并表， 2023年同期数中包含置出房地产公司交付物业结转的收入。 2024年公司房地产/物业出租/物业服务/文体运营营业收入分别为 0.7亿元/0.1亿元/11.0亿元/3.7亿元，同比分别-96.0%/-65.4%/+3.5%/+16.8%。公司营业收入下滑而归母净利润扭亏为盈的主要原因为： 1）毛利率提升 3.4pct 至 20.2%，其中房地产/ 物 业 出 租 / 物 业 服 务 / 文 体 运 营 业 务 毛 利 率 分 别 同 比+7.1pct/+19.6pct/+0.5pct/-3.3pct 至 19.5%/30.1%/17.4%/28.6%； 2）置出房地产公司 2023年 Q1亏损。 打造优质城市运营服务商，多元化业务布局引领增长。 公司子公司珠江城市服务目前已构建起涵盖物业服务、商业管理、科技服务等多个模块的业务布局，业务范围覆盖酒店、写字楼、商场、住宅、医院、工业园区等十余个领域。 2024年珠江城市服务在管项目 345个，在管面积同比增长 18.7%至 3905.4万平方米。在管项目中，住宅面积同比增长 4.1%至 2019.8万平方米，占比 51.7%，公共设施场馆面积同比增长 122.2%至 1174.1万平方米，占比 30.1%。 珠江文体推进高质量发展，积极提升项目拓展能力。 2024年公司子公司珠江文体在管场馆项目达 29个，项目拓展数量及新增管理资产规模达历史最高水平。公司中标亚运城体育中心、南沙明珠湾体育馆、汕尾高新区亚洲文体中心，加强广东区域项目群力量；中标道真民族体育公园，稳步拓展西南市场，进一步巩固在黔北区域的行业地位。 2024年珠江文体举办 393场大型体育赛事活动，其中国际级 4场，举办大型演艺活动138场。公司文体业务板块积极构建新营收增长点并提升项目拓展能力，为公司提供发展引擎。 盈利预测与投资建议： 公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，收入稳健增长，利润率稳步提升，考虑到行业竞争加剧以及公司应收账款计提减值等综合因素，我们下调公司 2025/2026年的归母净利润预测为 0.37/0.42亿元（原值为 0.82/0.95亿元），预计2027年归母净利润为0.47亿元。对应的EPS为0.04/0.05/0.05元，对应的 PE 为 72.2X/63.7X/57.1X。公司旗下珠江城服业态丰富，管理规模逐步提升，公司旗下珠江文体作为国内较大的文体运营服务提供商，规模优势明显，我们认为公司具备中长期穿越周期的能力，维持“买入”评级。 风险提示： 政策收紧超预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期

事件：公司发布2024年年报。2024年公司实现营收890.0亿元，同比下降25.3%；归母净利润7.5亿元，同比增长2.1%。 房地产开发业务结转规模下降拖累营收，物业出租及管理业务稳中有升。2024年公司营业收入同比下降25.3%，其中房地产开发销售/物业出租及管理业务分别实现营收760.4亿元/120.3亿元，同比分别-29.25%/+13.2%。公司营业收入下滑而归母净利润小幅增长的原因为公司资产减值损失同比减少62.3%至20.2亿元。 积极促进销售回款，提升货值变现能力。2024年公司实现销售面积538.8万平方米，同比下降44.4%；实现销售额401.7亿元，同比下降47.1%，位居克而瑞房企销售榜单TOP25梯队；公司积极促进销售回款，2024年全口径销售回款411.3亿元，回款率超100%。 商管业务运营能力持续提升，轻重并举稳中有进。2024年公司商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%；物业出租及管理毛利率70.2%，同比提升0.3pct;商业零售额（不含车辆销售）905亿元，同比增长19%；公司新开业吾悦广场15座，商业新开业数量全国排名第三。截至2024年底，吾悦商管在全国136个城市已布局200座综合体（在营173座），已开业吾悦广场面积达1600万平方米，位居克而瑞商业地产排行榜TOP3梯队；管理输出项目规模超40个，管理资产规模超行业平均水平30%；吾悦商管出租率达98.0%，展现出公司作为全国性商业地产头部企业穿越周期的能力。 经营性现金流持续净流入，融资成本进一步压降。2024年公司经营性净现金15.1亿元，连续多年实现净流入。2024年公司新增以吾悦广场为抵押物的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。截至2024年底，公司融资总额536.5亿元，整体平均融资成本下降28bp至5.92%。 盈利预测与投资评级：公司商业运营能力持续提升，商管业务规模稳步扩张，有望带动公司业绩向好并穿越周期。我们基本维持公司2025/2026年归母净利润至7.7/8.1亿元，新增2027年归母净利润为8.7亿元，对应EPS为0.34/0.36/0.39元，对应PE分别为38.1X/36.3X/33.9X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2024年年报。 2024年公司实现营收 1789.5亿元，同比增长 2.3%；归母净利润 40.4亿元，同比下降 36.1%。 结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩。 2024年受益于结转规模增长，公司营业收入同比提升 2.3%。营业收入小幅增长而归母净利润下滑幅度较大的原因为： 1）房地产开发业务毛利率下滑 1.5pct 至15.6%； 2）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长 994.9%、 97.0%至 15.5亿元、 44.8亿元。 销售跻身行业前五， 坚持核心城市深耕策略。 2024年签约销售面积 935.9万平方米，签约销售金额 2193.0亿元，销售排名稳居行业 TOP5梯队，在行业下行周期中展现出较强的韧性。公司坚持核心城市深耕策略，在西安、长沙、合肥、南通、徐州销售金额位居首位，在上海、深圳、苏州、成都、厦门等城市销售排名位居前五。此外， 2024年公司打造多个优质标杆项目， 20余个项目首开去化率领先竞品 25%。 投资聚焦核心城市，一线城市投资占比近六成。 2024年公司获取 26宗地块，总计容建面约 225万平方米，拿地金额约 486亿元，投资强度同比下降 16.5pct 至 22.2%，权益地价约 335亿元，权益比例为 68.9%。公司坚持以销定产、聚焦核心城市的投资策略， 2024年公司在“核心 10城”的投资金额占比达 90%，其中在一线城市的投资占比为 59%，优质的土地资源获取有助于公司未来销售规模的稳健增长。 融资优势明显，积极回购彰显信心。 2024年公司进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降 48bp 至 2.99%，融资成本处于行业低位，融资优势明显，全年新增公开市场融资 154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。 2024年 10月公司发布公告拟以集中竞价交易方式在 12个月内回购公司 3.51-7.02亿元股份，用于注销并减少注册资本，回购价格不超过 15.7元/股。截至 2025年 2月 28日，公司已支付 1.4亿元用于回购股份，积极回购彰显公司对于自身经营以及后续发展的信心。 盈利预测与投资评级： 考虑到近年来房地产市场下行，公司毛利率水平或受到影响，同时考虑计提减值因素， 下调其 2025/2026年归母净利润至 41.7/43.5亿元（前值为 115.5/135.3亿元）， 2027年归母净利润为 48.7亿元，对应 EPS 为 0.46/0.48/0.54元，对应 PE 分别为 21.1X/20.2X/18.0X。 公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五， 投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件：公司发布2024年年报。2024全年公司实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%。 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整。2024公司营收同比增长9.9%，其中物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0%。利润率方面：2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct。 综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct。费用率方面：2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct。 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态。截至2024年末，公司在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4%。公司持续深耕非住业态，非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96%。住宅业务端，公司市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47%。公司在物业管理领域展现出强大的市场竞争力以及稳固的客户关系。 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张。截至2024年末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，管理面积393万平方米。2024年公司在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024年末总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95%，公司通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营。 盈利预测与投资评级：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们小幅下调2025-2026年公司归母净利润分别为9.4/10.4/亿元（原值为9.9/11.4亿元），预计2027年归母净利润为11.4亿元。对应的EPS为0.89/0.98/1.08元，对应的PE为12.2X/11.1X/10.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司营收599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%。 结转规模拖累营收，业绩受多因素影响承压。2024年受项目交付结转规模影响，公司营业收入同比下降16.8%。归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的原因为：（1）房地产开发销售业务毛利率同比下降3.7pct至14.3%；（2）财务费用同比增加87.0%至5.1亿元；（3）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长163.7%、15.4%至1.3亿元、18.4亿元。 连续5年进入千亿阵营，位居行业TOP10梯队。2024年公司实现全口径销售额1054.4亿元，同比下降16.3%；连续5年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第10位，同比提升4位。分区域看，华东大区销售461.7亿元，销售占比43.8%，为公司销售奠定基石；华南大区销售320.8亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售249.8亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位。 投资策略谨慎，聚焦核心城市，量入为出获取优质土储。2024年公司采取量入为出的投资策略，聚焦一线和强二线城市获取优质土地，通过公开竞拍、股权合作等方式共获取位于上海、广州、成都、西安等核心城市的6宗土储。根据克而瑞数据，2024年公司拿地金额94.7亿元，投资强度9.0%，较2023年下降23.4pct，新增项目货值197.6亿元。 压降融资成本，积极回购提振信心。2021-2024年公司短期有息债务规模占比持续低位，2024年为16.0%，同比下降0.8pct，平均融资成本同比下降26bp至5.2%。公司2024年10月发布公告，计划在未来12月内，以不超过9.83元/股的价格，回购3亿元-6亿元总额的公司股份用于员工持股计划或股权激励，截至2025-08-05，公司以集中竞价交易方式累计回购公司股份372万股。公司积极回购，提振市场信心。 盈利预测与投资评级：考虑到近年来房地产市场下行，公司销售规模受到影响并进一步影响结转规模，我们调整公司2025-2026年的归母净利润预测为10.3/11.4亿元（原预测为21.1/22.4亿元），预计2027年归母净利润为13.2亿元。对应的EPS为0.37/0.41/0.48元，对应的PE为15.5X/14.0X/12.1X，中长期看，公司具备国资股东优势，立足珠海、面向全国，销售业绩稳步增长，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

事件： 公司发布 2024年业绩预告暨业绩快报。 预计 2024年实现营业收入 3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降 58.4%。 结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。 近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况， 2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。 公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因： 1）结转毛利率下降； 2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。 销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。 受行业下行影响， 公司销售规模收缩， 2024年公司累计销售额 3230亿元， 同比下降 23.5%； 累计销售面积 1797万平方米，同比下降 24.7%；销售均价 17980元/平方米，同比上涨 1.6%。 根据克而瑞销售榜单， 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。 投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。 2024年公司新获取全口径土地建筑面积 329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价 683亿元，同比下滑 58.2%；投资强度为 21.1%，较 2023年下滑 17.5pct。在城市布局上， 公司积极获取北京、上海、 广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地， 2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为 31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。 三道红线保持绿档，融资渠道畅通。 截至 2024年 9月末，公司货币资金余额 1274亿元， 占总资产比例 9.3%；有息负债规模 3587亿元， 较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平： 剔除预收款的资产负债率 65.5%，较年初下降 2.67pct， 净负债率 67.0%， 现金短债比 1.99。 融资渠道畅通， 2024年 12月公司新发行的一笔 5亿元公开市场债券利率仅 2.2%，在当前的市场环境下， 公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。 盈利预测与投资评级： 政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为 2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企， 估值有望逐步修复。 我们调整公司 2024/2025/2026年归母净利润至 50.2/55.2/65.5亿元（原预测为 126.9/137.2/147.8亿元）， EPS 调整为 0.42/0.46/0.55元（原预测为 1.06/1.15/1.23元），对应 PE 分别为 20.7X/18.8X/15.8X。 公司经营稳健，融资渠道畅通， 积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2024年 11月份经营简报。 11月份公司销售额 25亿元，同比下降 49.7%；销售面积 33万平方米，同比下降 52.0%。 销售单月同比降幅收窄， 成交均价较上半年明显提升。 1-11月公司累计销售额 370亿元， 同比下降 48.1%； 累计销售面积 501万平方米， 同比下降 44.5%。 11月单月公司销售额和销售面积同比降幅较 10月分别收窄 6.9/2.9pct。 2024H1公司销售均价 7220元/㎡， M7-11销售均价 7723元/㎡，较上半年明显提升，我们认为销售单价的提升或意味着公司对于逐步稳定销售价格的重视。 商业运营管理能力凸显，管理服务收入和租金收入快速增长。 截至 2024年 11月，公司出租物业共 168个，总建筑面积约 1552万平方米，累计含税租金收入 116亿元。近年来，受益于公司稳定的商业运营和管理能力，公司商业部分收入逐步提升， 2024H1公司商业出租率 97.2%，商业物业管理服务收入和租金收入分别同比增长 22.9%/21.9%。公司商业部分收入和毛利占公司整体业绩比重持续提升， 2023年商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别为 9%/33%，毛利率为 69.9%， 2024H1商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别提升至 17%/57%，毛利率为 72.2%。 未来两年公司现金流出压力大幅下降，融资成本持续优化。 公司未来两年公开市场信用类融资到期仅余两笔美元债，分别为 2025年到期 6亿美元、 2026年到期 4.04亿美元。 此外，由于公司 2025年起交付压力大幅下降，由此带来的经营性现金流出也会同步下降，公司整体现金流压力将有所缓解。借贷成本方面， 2024H1公司银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为 6.02%，较 2023年压降 13bp，在当前融资环境下实属不易。 盈利预测与投资评级： 近期中央工作会议表示要大力提振消费，公司商业运营业务有望受益， 随着公司商业租管收入和毛利占比提升，叠加未来两年公开市场偿债压力减轻，我们认为公司估值有望逐步修复。 我们调整公司 2024-2026年归母净利润至 7.5、 7.7、 8.1亿元（原预测为 8.5、9.3、 10.0亿元）， EPS 调整为 0.33/0.34/0.36元（原预测为 0.38/0.41/0.44元），对应 PE 分别为 37.0X/36.2X/34.4X。 公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2023年度报告。 2023年公司实现营收 704.4亿元，同比增长 69.7%；归母净利润 25.3亿元，同比下降 32.4%。业绩符合预期。 营收大幅增长，计提减值导致业绩下滑。受交付楼盘同比增长影响， 2023年公司营收同比高增 69.7%；而归母净利润下滑的原因主要有： （1）公司 2023年毛利率同比下降 0.7pct 至 16.8%，但值得注意的是杭州地区的毛利率同比提升 2.6pct 至 18.3%； （2）2023年公司计提信用减值损失和资产减值损失共计 43.1亿元， 2022年仅 8.6亿元，主要是房地产市场下行导致的应收款坏账和计提存货跌价准备； （3）2023年公司投资净收益同比减少 9.9亿元至 12.3亿元。费控方面： 2023年公司销管费率同比下降 1.1pct 至 2.3%，财务费率同比下降 1.7pct 至 0.8%，一定程度上对冲了上述负面影响。截至 2023年末，公司尚未结算的预收房款 1430亿元，较年初增长 9.7%，覆盖 2022年营收 2.0倍，为后续业绩释放奠定基础。 销售稳定、回款良好， 2024年销售目标行业总规模 1%。 公司 2023年实现销售额 1534.7亿元，同比基本持平，位列克而瑞销售排行榜第 11名，较 2022年提升 2名，并连续 6年获得杭州房企销售冠军。公司 2023年权益销售现金回笼 732亿元，创历史新高。展望未来，公司 2024年销售目标为 1000亿元以上，占行业总规模 1%，全国排名前 15。 投拓积极聚焦杭州，土储质优量足。 公司 2023年新增项目 33个（其中杭州 27个，金华、湖州各 2个，南京、宁波各 1个），拿地金额 576.8亿元，权益拿地金额 255.9亿元，权益比 44.4%。公司 2023年金额口径投销比为 37.6%， 2024年公司投资金额将控制在权益销售回款 40%以内，聚焦杭州，深耕浙江，省外重点关注上海。截至 2023年末，公司土地储备中杭州占比 60%，浙江省内其他城市占比 25%，浙江省外城市占比仅 15%，优质土地储备为公司未来发展提供保障。 三道红线稳居绿档，有息负债和融资成本下降。 公司债务结构健康：截至 2023年末，公司有息负债规模 415.2亿元，同比下降 120.3亿元；银行贷款占比高达 79.8%；公司融资成本仅 4.2%，较 2022年末下降 0.4pct，2024年公司争取下降至 4%以内。三道红线稳居绿档：净负债率 15.1%，剔除预收账款资产负债率 56.4%，现金短债比 2.4，货币资金可以有效覆盖短期债务。 盈利预测与投资评级： 公司作为深耕杭州的龙头民企， 尽管 2023年资产减值影响业绩表现，但公司销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测至 29.6/34.1亿元（前值为 53.6/62.0亿元），预计 2026年归母净利润为 37.9亿元。对应的 EPS 为 0.95/1.09/1.22元，对应的 PE 为 6.8/5.9/5.3倍，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期； 房价下跌超预期。

事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 年实现营收 3468.9 亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。 2023 年公司营收增长而归母净利润同比下降 34.1%的原因主要有：（ 1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；（ 2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失 50.5 亿元；（ 3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少 19.9 亿元至 22.1 亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降 0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。 公司 2023 年实现销售金额 4222 亿元，同比下降 7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心 38 城市销售贡献接近 9 成，同比提升 2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过 1100 亿元和 1400 亿元。公司市占率不断提升， 2023 年同比提升 0.2pct 至 3.6%，核心 38 城市占率达 6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储， 2023 年拿地金额 1632 亿元，逆势同比增长 1.2%；投销比 38.7%，同比增长 3.4pct。 2023 年拿地金额中 99%位于核心 38 城，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。 截至 2023 年末，公司有息负债 3543 亿元，较 2022 年末减少 271 亿元。公司三道红线始终维持绿档： 2023 年净负债率 61.2%，剔预负债率 67.1%，现金短债比 1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。 2023 年新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%；截至 2023 年末，公司综合融资成本为 3.56%，同比下降 36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。 公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。 2023 年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至 2024年 3 月 6 日，公司实控人保利集团已累计增持 2.5 亿元（ 2678 万股，占总股本 0.22%）；截至 2024 年 3 月 7 日，公司累计回购 10.0 亿元（ 10503万股，占总股本 0.88%）。另外，公司修订 2023-2025 年股东回报规划，将分红比例从 20%提升至 40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 126.9/137.2 亿元（前值为 145.1/170.7 亿元），预计 2026 年归母净利润为 147.8 亿元。对应的 EPS 为 1.06/1.15/1.23 元，对应的 PE 为 7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期